Hipotecas: ¿tipo fijo o variable?

La adquisición de una casa es posiblemente la compra más importante que hace una persona en su vida. Es un momento cargado de ilusión y de sueños, pero también de toma de decisiones muy relevantes en lo financiero, ya que se emplearán muchos recursos y tiempo, …  es una decisión que no debe tomarse a la ligera. Si estas actualmente en esta tesitura, te conviene leer este blog.

Empezare diciendo que existe 3 tipos básicos de hipotecas:

• Hipoteca a tipo fijo: el interés se mantiene constante durante toda la vida de la hipoteca. Pagaremos siempre la misma cuota.
• Hipoteca a tipo variable. Suelen contar con un primer periodo corto donde el interés es fijo (en la actualidad suele estar en 12 meses), y a partir de ahí el resto de la vida de la hipoteca a un tipo variable revisable generalmente cada año. Por lo tanto, pasado el primer año, la cuota de mi hipoteca puede cambiar.
•  Hipoteca mixta. Combina tipos fijos en los primeros años (periodos superiores a los que da la hipoteca variable: 5-10 años) y tipos variables el resto

¿Qué hipoteca me conviene entonces?

Esta decisión no es sencilla, ya que depende de diferentes factores y puntos de vista:

• Importe a solicitar. La cantidad que vamos a solicitar como préstamo es muy importante. Tienes que saber que el Banco de España recomienda a las entidades de crédito no dar prestamos por encima del 80% del valor del inmueble que se hipoteca. Puedes encontrar entidades que superen esta recomendación, pero normalmente será a costa de subir los encarecer el préstamo.
• Periodo de amortización de la hipoteca. Cuanto mayor sea el plazo de devolución de la hipoteca para un mismo interés dado, mayor será el coste de esta vía intereses.
• Ratio endeudamiento. Es la relación que existe ente los ingresos recurrentes del titular del préstamo, su situación personal y las deudas que tiene. En pocas palabras, mide la capacidad que tiene el hipotecado de devolver su deuda. La entidad no debe aprobar una operación que ponga en riesgo la solvencia del cliente. Una ratio de endeudamiento bajo mejora las posibilidades de soportar variaciones al alza en los tipos durante la larga vida de una hipoteca, o la posibilidad de amortización de forma prematura la hipoteca con el consiguiente ahorro de intereses.
• Costes de la hipoteca. El coste de una hipoteca tiene dos componentes bien diferenciadas, el coste financiero de pedir dinero prestado (los intereses) y los costes no financieros (comisiones, impuestos, productos vinculados, administrativos/gestión,… )

• • Intereses. La cuota mensual que pagamos para atender la devolución de nuestra hipoteca se compone de dos partes: Devolución del dinero prestado y Pago de intereses. Los intereses de un préstamo, se pagan en función de la cantidad de dinero que aún tengamos pendiente de devolver. Lo que hace que los primeros años de hipoteca (cuando más dinero debemos) de cada cuota que paguemos la proporción de intereses sea mayor que la parte que supone la devolución del préstamo, y de forma contraria, en los últimos años de cada cuota mensual la mayoría del dinero devuelto ira para la amortización del préstamo y en menor medida a satisfacer intereses.

De aquí podemos sacar la conclusión que a la parte prestamista les salen más rentables los primeros años de hipoteca que los últimos, y por eso las comisiones de amortización para protegerse de amortizaciones tempranas, o la imposición de tramos fijos en las hipotecas variables (para asegurarse un mínimo de retorno para cubrir gastos básicos). Este es el motivo por el que las entidades de crédito facilitan los tipos fijos ante los variables cuando el escenario de tipos es bajo, y todo lo contrario cuando se prevén que los tipos suban, que potencian la venta de hipotecas a tipo variable.

• • Comisiones. Las hipotecas pueden tener importantes costes además de los intereses:
    • Comisión de apertura/estudio. El estudio de una operación hipotecaria conlleva costes para la entidad. Esta comisión pretende compensarlos
    • Comisión por amortización. Trata de compensar a la entidad por la devolución prematura del préstamo, bien sea que el titular quiera devolver el préstamo o por que pretenda cambiar de entidad para mejorar las condiciones de la misma (abaratarla)
    • Comisiones por incumplimiento. Costes por no atender debidamente las condiciones del contrato hipotecario

• • Vinculación de otros productos al precio de la hipoteca. Las hipotecas suelen tener largos periodos de devolución, lo que aprovechan las entidades de crédito para fidelizar a sus clientes a través de la mejora del tipo de interés si acceden a:
    • Domiciliar ingresos (nomina) y gatos
    • suscripción de seguros
    • Suscripción de productos de ahorro
    • Uso de tarjetas y/o otros servicios bancarios
    • Contratación productos no bancarios

En estos casos hay que tener muy claro si realmente la rebaja que se produce en el tipo de interés es mayor que el aumento del coste por la adquisición de esos productos/servicios, ya que el hipotecado se verán obligado a mantener durante toda la vida del préstamo y, más a menudo de lo que pensamos, esas vinculaciones salen caras.

• • Otros gastos:
    • Tasación. Es necesaria y en la actualidad es de las pocas cosas que paga el cliente
    • Impuestos/Tasas. los principales impuestos que aparecen en la compra de un inmueble son: el IVA (si es una vivienda nueva) o el ITP (en el caso de vivienda de segunda mano). Este importe se ha de considerar como un mayor coste de la compra del inmueble, y no se habla de él cuando se negocia el precio de la compraventa. Te recomiendo que, por termino medio, sumes al precio de compra de tu casa alrededor de un 10-12% (varía según el territorio), los bancos no aprobarán tu hipoteca si no tienes estos fondos ahorrados como mínimo

• • • Administrativos y de Registro. La actual ley obliga a la entidad prestamista a correr con este tipo de gastos (Notaría, Registro y gestoría)

Ventajas:

Tipo variable: Históricamente suelen ser más baratas a l/p

Tipo Fijo: Estabilidad de la cuota, no se perturba las previsiones de gastos

Inconvenientes:

Tipo variable: incertidumbre en los pagos

Tipo fijo: Se pagan más intereses, sobre todo los primeros años de la hipoteca. Comisiones por amortización mayores

Conclusión:

• No hay una hipoteca mejor que otra, sino más bien hay que saber cuál elegir en función de cada caso. (importes, plazos, ratio de deuda,… )

• Cuidado con las vinculaciones, en muchos casos, encarecen la hipoteca más que abaratarla.

• Ten en cuenta los impuestos para calcular las necesidades finales de financiación.

No dudes en ponerte en contacto conmigo si quieres saber cual es la que más te conviene a ti.

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